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Valor razonable/Valor de mercado de un hotel – Tasación del inmueble

A la hora de comprar o vender una propiedad hotelera, la atención se centra principalmente en el valor de mercado, es decir, en el valor razonable del inmueble hotelero, también conocido como valor razonable de mercado. El importe, determinado y estimado por expertos, sirve de guía para saber cuánto vale una propiedad hotelera en una situación normal de mercado, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. Para determinar este valor objetivo hay que tener en cuenta un gran número de criterios, lo que hace que el cálculo pericial resulte tremendamente complejo. Un tasador de hoteles experimentado le ayudará a determinar el valor de mercado de un hotel, hostal, pensión, posada o establecimiento similar.

Valor de mercado/valor razonable de un inmueble hotelero – Tasación del inmueble

En la transacción de un hotel, el valor de mercado desempeña un papel sumamente importante. El precio de venta calculado por un experto sirve de referencia para saber cuál es el valor comercial de un hotel en una situación normal de mercado, sin tener en cuenta circunstancias inusuales o personales. En la evaluación se incluyen numerosos aspectos críticos, por lo que el cálculo suele ser muy complicado. El experto especializado en inmuebles hoteleros le ayuda con una valoración profesional.

Criterios para determinar el valor de mercado de los inmuebles hoteleros

Además de la ubicación y el estado estructural de un restaurante u hotel, las características relevantes para determinar el valor de mercado también incluyen el entorno competitivo, el concepto y posicionamiento actual en el mercado, así como las posibilidades de éxito de la empresa en el futuro. Para obtener valores de mercado concretos a partir de estas circunstancias y de otros innumerables criterios, los expertos disponen de diversos métodos para elaborar las tasaciones del valor de mercado.

Factores para determinar el valor razonable o de mercado de los hoteles

Uno de los criterios más importantes para determinar el valor de mercado es la ubicación y el estado estructural de los inmuebles. Pero también el concepto del hotel, su entorno competitivo, su posicionamiento actual en el mercado hotelero y sus perspectivas de éxito en el futuro juegan un importante papel a la hora de determinar el valor de mercado. A partir de estos factores, y teniendo también en cuenta muchos otros, los tasadores consiguen averiguar el valor de mercado o el valor razonable de mercado siguiendo distintos métodos, y elaborar con ello un dictamen pericial.

Determinación del valor de mercado según los procedimientos de ImmoWertV y DCF

Además del caso de una compraventa, la evaluación actual del valor de mercado también es necesaria, por ejemplo, en el ámbito de la valoración de activos, cuando se produce la transmisión de un hotel por sucesión, o al hipotecar el inmueble. En Alemania, el Reglamento de valoración inmobiliaria (ImmoWertV), que constituye una base jurídica, desempeña un papel especial. Sin embargo, cada vez se emplean más las normas internacionales y el método del flujo de caja descontado. Estos procedimientos se explicarán brevemente a continuación.

Procedimientos de ImmoWertV y DCF en una transacción

Además de cada operación de venta, una valoración actualizada es decisiva, entre otras cosas, en relación con la valoración de activos, la sucesión de un inmueble hotelero por adquisición o un préstamo hipotecario sobre el inmueble hotelero. En Alemania, el ImmoWertV (Reglamento de valoración inmobiliaria) influye especialmente en la valoración de un inmueble hotelero y constituye una base jurídica para dicha valoración. En el ámbito internacional, el método de flujo descontado se emplea con frecuencia y cada vez más se incorpora a los países de lengua alemana.

Procedimiento de valoración según ImmoWertV en el artículo 194 del Código alemán de la construcción (BauGB):

En el método del valor comparativo, se llega al valor de mercado mediante una comparación con un número suficiente de propiedades similares que resulten indicativas de la propiedad hotelera que se va a tasar. Además del valor del terreno, el método de los beneficios capitalizados también tiene en cuenta los ingresos que genera el edificio. La suma de todos los rendimientos netos obtenidos viene determinada por su explotación, el valor de la tierra y sus intereses. En el método del valor de los activos, el valor de mercado se calcula sobre la base de los costes que serían necesarios para, por ejemplo, construir un nuevo hotel. Se tiene en cuenta una reducción del valor por la antigüedad, así como el precio del terreno, incluido un factor de ajuste a mercado.

Procedimiento de valoración según ImmoWertV en el artículo 194 del Código alemán de la construcción (BauGB):

El método del valor comparativo examina un gran número de hoteles similares y los compara para poder, posteriormente, formar el valor de mercado del hotel. En el método del valor de los beneficios capitalizados intervienen tanto el valor del inmueble como los ingresos del hotel. En este caso, se calculan todos los rendimientos netos obtenidos mediante la explotación, el valor del suelo y los intereses devengados del mismo. El método del valor de los activos calcula el valor de mercado basándose en los costes previstos en el caso de que, por ejemplo, el hotel se construyese de nuevo. Se tienen en cuenta la reducción del valor de antigüedad y el precio del terreno, y se incluye un factor de ajuste a mercado.

Método DCF: método del flujo de caja descontado para propiedades hoteleras

Hoy en día, las sociedades de inversión internacionales, las empresas que cotizan en bolsa y, en particular, los bancos exigen tasaciones del valor de mercado o del valor objetivo de mercado que reflejen las normas internacionales. A tal efecto, utilizamos el método del flujo de caja descontado, o método DCF, para abreviar, a fin de determinar el valor de las propiedades hoteleras. Con este método reconocido internacionalmente, el valor razonable de un hotel se deriva de los excedentes de pago previstos por expertos que se generarán en los ejercicios siguientes. Estos valores de flujos de caja se derivan de ratios de planificación estratégica empresarial. Por consiguiente, el factor decisivo en el valor de un inmueble hotelero es su capacidad para generar ingresos futuros (ventas y flujos de caja). Con ello, el factor decisivo no es la abundancia de los activos existentes (valor neto de los activos) ni su valor de reposición, sino exclusivamente la capacidad de obtener ingresos de la empresa hotelera en el futuro. Hoy en día, conocidas sociedades de inversión, empresas que cotizan en bolsa y bancos, en particular, exigen tasaciones para disponer de valores de mercado que reflejen las normas internacionales de valoración. Los tasadores de hoteles utilizan el método del flujo de caja descontado, o método DCF, para abreviar, a fin de determinar el valor de las propiedades hoteleras. Este procedimiento, introducido a escala internacional, determina el valor de venta de un inmueble hotelero a partir de los excedentes de tesorería previstos por expertos que se generarán en los próximos años. Los valores de los flujos de caja son el resultado de los indicadores de la planificación estratégica de la empresa.

Métodos prácticos/Modelos de valor de mercado en la intermediación de inmuebles hoteleros:

Métodos multiplicadores

Se trata de ratios entre el volumen neto de negocios anual de un hotel o el beneficio bruto de explotación II (EBITDA) y los intereses de alquiler o de arrendamiento o el servicio de la deuda anual.

Marktwertmodelle /Praxismethoden der Wertermittlung von Hotelimmobilien:

Multiplikatormethoden:

Verkaufspreis mit Bezugsgröße (vor Corona)

Método del valor comparativo

Debido a la diversidad de ubicaciones, niveles de equipamiento, funcionalidades y estados de conservación, la información sobre las ventas de hoteles que se han producido siempre es únicamente una estimación. Se indican como precio de venta por habitación disponible. Se trata de cifras aproximadas, ya que los inmuebles pueden variar mucho en cuanto a ubicación, equipamiento, funcionalidades y estado. Los precios de venta se calculan por habitación.

Método RevPar/Yield (determinación del precio de mercado por habitación de hotel disponible)

Precio de mercado por habitación = RevPar/Yield en euros x (entre 1800 y 2200)