Hotelverpachtung & Hotelverkauf

Verkehrswert/Marktwert eines Hotels: das Verkehrswertgutachten

Beim Kauf oder Verkauf einer Hotelimmobilie steht vor allem der Marktwert bzw. Verkehrswert im Fokus. Der durch einen unabhängigen? Sachverständigen errechnete Betrag dient als Maßstab dafür, wie viel eine Hotelimmobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wert ist – ohne Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse oder möglicher besonderer Umstände. In die Ermittlung dieses objektiven Wertes fließt eine Vielzahl von Kriterien ein, wodurch die Berechnung sehr komplex wird. Ein erfahrener Hotelsachverständiger hilft Ihnen bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Hotels bzw. einer Hotelimmobilie sowie ähnlicher Unternehmen, beispielsweise Hostels, Boardinghouses, Gasthäuser oder Pensionen.

Marktwert / Verkehrswert einer Hotelimmobilie – Verkehrswertgutachten

Bei einer Hotel Transaktion spielt der Verkehrswert bzw. Marktwert eine besonders große Rolle. Der durch einen Sachverständigen errechnete Verkaufspreis dient als Maßstab wie viel ein Hotel im üblichen Transaktionsverkehr wert ist, ohne die Berücksichtigung von ungewöhnlichen oder persönlichen Umständen. Zahlreiche Kritikpunkte fließen in die Bewertung mit ein, sodass die Kalkulation oft sehr kompliziert vollzogen wird. Der Sachverständige mit dem Schwerpunkt Hotelimmobilien unterstützt Sie bei einer professionellen Wertermittlung.

Kriterien für die Ermittlung des Verkehrswerts von Hotelimmobilien

Zu den relevanten Kriterien für die Wertermittlung des Verkehrswerts einer Hotelimmobilie zählen neben der Lage und dem baulichen Zustand auch das Wettbewerbsumfeld, das Konzept, die aktuelle Positionierung am Markt sowie zukünftige Erfolgschancen des Unternehmens. Um aus diesen Gegebenheiten und unzähligen weiteren Kriterien konkrete Verkehrswerte bzw. Marktwerte abzuleiten, stehen den Sachverständigen verschiedene Methoden zur Verfügung, mit denen Verkehrswertgutachten erstellt werden.

Faktoren zur Ermittlung eines Verkehrswert bzw. Marktwerts bei Hotels

Einer der wichtigsten Kriterien für die Marktwertermittlung ist die Lage und der bauliche Zustand. Aber auch das Konzept des Hotels, das Konkurrenzumfeld, die aktuelle Positionierung im Hotelmarkt, sowie die zukünftige Erfolgsaussicht spielt bei der Ermittlung des Verkehrswerts eine wichtige Rolle. Aus solchen Faktoren, aber auch sehr vielen weiteren gelingt es Sachverständigen mit unterschiedlichen Methoden den Marktwert bzw. den Verkehrswert herauszufinden und ein Gutachten zu erstellen.

Verkehrswertermittlung nach ImmoWertV und DCF-Verfahren

Neben einem Kauf oder Verkauf ist die aktuelle Bewertung des Verkehrswerts zum Beispiel auch im Rahmen von Vermögensfeststellungen, bei der Übernahme eines Hotels durch Nachfolge oder der Beleihung der Immobilie notwendig. In Deutschland spielt für die Wertermittlung die Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine besondere Rolle, die eine gesetzliche und bildt eine gesetzliche Grundlage. Doch auch internationale Standards kommen immer häufiger anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens zur Anwendung. Im Folgenden stellen wir Ihnen diese Verfahren kurz vor.

ImmoWertV und DCF-Verfahren bei einer Verkehrsermittlung

Zusätzlich neben jeder Verkaufstransaktion ist die aktuelle Bewertung unter anderem im Bezug der Vermögensfestsetzung, bei der Nachfolge einer Hotelimmobilie durch Übernahme oder der Beleihungswert der Hotelimmobilie ausschalgebend. Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) fließt in Deutschland in die Bewertung einer Hotelimmobilie besonders mit ein, die eine Grundlage im Gesetz bildet. Im internationalen Bereich werden häufig die Discounted-Cashflow-Verfahren angewendet und fließen zunehmend im deutschsprachigen Raum mit ein.

Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert durch einen Vergleich mit einer ausreichenden Zahl an ähnlichen Objekten gebildet, die auf die zu schätzende Hotelimmobilie schließen lassen. Das Ertragswertverfahren zieht neben dem Grundstückswert auch den Ertrag, der durch das Gebäude erwirtschaftet wird, in Betracht. Dabei wird die Summe aller erzielten Reinerträge durch die Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsung ermittelt. Beim Sachwertverfahren wird der Marktwert aufgrund der Kosten berechnet, die nötig wären, um zum Beispiel ein Hotel neu zu errichten. Dabei wird eine Alterswertminderung sowie der Grundstückspreis inklusive eines Martkanpassungsfaktor berücksichtigt.

Verfahren der Wertermittlung nach ImmoWertV i.V.m. §194 BauGB:

Das Vergleichswertverfahren betrachtet eine Vielzahl von ähnlichen Hotels und vergleicht diese, sodass der Verkehrswert des Hotels im Anschluss gebildet werden kann. Beim Ertragswertverfahren spielen sowohl der Grundstückswert als auch die Einnahmen des Hotels eine Rolle. Hierbei werden alle gewonnen Reinerträge, welche durch Bewirtschaftung, Bodenwert und dessen Verzinsungentstanden sind, berechnet. Das Sachwertverfahren berechnet den Marktwert anhand der zu erwartenden Kosten, sollte das Hotel beispielsweise neu errichten werden. Berücksichtigt werden hierbei eine Alterswertminderung und der Grundstückspreis inklusive eines Marktanpassungsfaktors.

Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) für Hotelimmobilien

Insbesondere internationale Investmentgesellschaften, börsennotierte Unternehmen sowie Banken benötigen heute Marktwertgutachten bzw. Verkehrswertgutachten, die internationale Standards widerspiegeln. Dafür wenden wir zur Wertermittlung von gastgewerblichen Immobilien das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren oder kurz DCF-Verfahren an. Bei dieser international anerkannten Methode ergibt sich der Verkehrswert eines Hotels aus sachverständig prognostizierten Zahlungsüberschüssen, die in den Folgejahren erwirtschaftet werden. Diese Cashflow-Werte ergeben sich aus Kennzahlen der strategischen Unternehmensplanung. Ausschlaggebend für den Wert einer Hotelimmobilie ist demnach die Fähigkeit, künftige Einnahmen (Umsätze und Cashflows) zu erzielen. Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Substanzwert) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Hotelunternehmen künftig Erträge zu schöpfen.

Praxismethoden / Marktwertmodelle der Wertermittlung von Hotelimmobilien:

Multiplikatormethoden

Hierbei handelt es sich um Verhältniszahlen zwischen dem Gesamtnettoumsatz p.a. eines Hotel bzw. dem Bruttobetriebsergebnis II (EBITDA) und dem Miet- oder Pachtzins bzw. dem Kapitaldienst p.a.

Marktwertmodelle /Praxismethoden der Wertermittlung von Hotelimmobilien:

Multiplikatormethoden:

Hierbei handelt es sich um das Verhältnis zwischen dem jährlichen Gesamtnettoumsatz eines Hotels bzw. dem Bruttobetriebsergebnis II (EBITDA) und dem Miet- oder Pachtzins bzw. dem jährlichen Kapitaldienst.

Verkaufspreis mit Bezugsgröße (vor Corona)

Vergleichswertverfahren

Aufgrund der Verschiedenheit von Standort, Ausstattungsniveau, Funktionalität und Erhaltungszustand handelt es sich bei Informationen über durchgeführte Hotelverkäufe immer nur um sehr grobe Näherungswerte. Berechnet werden die Verkaufspreise pro Zimmer.

RevPar / Yield-Methode (Ermittlung des Marktpreises je verfügbaren Hotelzimmer)

Marktpreis je Zimmer = RevPar / Yield in € x (zw. 1.800 und 2.200)